Oleh: Agus Pakpahan (Ekonom Kelembagaan/ Rektor Universitas Koperasi Indonesia)
Serial Tropikanisasi-Kooperatisasi,Edisi 31 Agustus 2026
Pendahuluan: Dua Realitas yang Berjalan Berdampingan
Di satu sisi, harga riil minyak sawit di pasar global terus menurun—telah turun antara 66,5% hingga 79% dalam 125 tahun terakhir. Satu ton minyak sawit pada tahun 2025 hanya memiliki daya beli seperlima hingga sepertiga dari daya beli satu ton pada tahun 1900. Ini adalah fakta historis yang tak terbantahkan.
Di sisi lain, nilai aset tanah perkebunan sawit—terutama yang berstatus Hak Guna Usaha (HGU)—terus meningkat. Lahan yang diperoleh dengan biaya sangat rendah puluhan tahun lalu kini memiliki nilai pasar yang melonjak. Nilai tanah tidak lagi ditentukan oleh hasil produksi yang dihasilkan, tetapi oleh kemampuannya untuk menjadi dasar penciptaan kredit. Tanah telah berubah dari faktor produksi menjadi mesin kapitalisasi aset, sebagaimana diuraikan dalam analisis SawitSetara tentang finansialisasi tanah (SawitSetara, 2026a; PanenNews, 2026).
Bagaimana dua realitas yang tampak bertolak belakang ini bisa berjalan berdampingan? Jawabannya terletak pada mekanisme HGU yang memungkinkan korporasi mengkapitalisasi aset lahan—terlepas dari apakah harga CPO sedang tinggi atau rendah. Artikel ini akan menguraikan berapa besar nilai aset tanah per hektar HGU, bagaimana kapitalisasi aset bekerja, dan berapa besar subsidi terselubung yang diberikan negara kepada korporasi melalui sistem ini.
I. HGU: 35 Tahun dan Bisa Diperpanjang Lagi
Hak Guna Usaha (HGU) adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, yang diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun. Dengan kata lain, satu konsesi HGU dapat bertahan hingga 95 tahun—melewati beberapa generasi kepemimpinan korporasi dan beberapa siklus ekonomi.
HGU menjadi “tulang punggung kelembagaan” investasi perkebunan sawit. Kepastian hukum selama 35 tahun dengan opsi perpanjangan memberikan jangka waktu yang cukup bagi korporasi untuk melakukan perhitungan investasi jangka panjang, termasuk kapitalisasi aset lahan.
Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) Nusron Wahid mengungkapkan bahwa dari 39,8 juta hektare lahan HGU dan HGB di Indonesia, 48 persennya dikuasai oleh 16 ribu PT untuk HGU (Detik.com, 2025a). Lebih jauh lagi, setelah ditelusuri beneficial ownership-nya, tanah HGU dan HGB tersebut hanya dikuasai oleh 60 keluarga (Detik.com, 2025a; FPD-DPR, 2025; Detik.com, 2025b). Temuan ini juga dikonfirmasi oleh CNN Indonesia yang melaporkan bahwa hampir 50% lahan bersertifikat di Indonesia dikuasai oleh 60 keluarga konglomerat (CNN Indonesia, 2025). Bahkan, satu keluarga disebut-sebut menguasai hingga 1,8 juta hektare lahan menurut pernyataan Menteri Nusron Wahid di hadapan Komisi II DPR (Kompas.com, 2025a; Detik.com, 2025b). Ini adalah konsentrasi aset yang luar biasa—segelintir keluarga menguasai puluhan juta hektare tanah negara melalui instrumen HGU.
II. Kapitalisasi Aset Tanah: Bagaimana Tanah Menghasilkan Uang
Dalam ekonomi modern, terutama dalam sistem keuangan yang semakin kompleks, tanah tidak lagi hanya berfungsi sebagai faktor produksi. Tanah dapat berubah menjadi sesuatu yang jauh lebih kuat: mesin kapitalisasi aset (SawitSetara, 2026b; PanenNews, 2026).
Perubahan ini terjadi ketika hak atas tanah memiliki kepastian hukum yang cukup kuat untuk dijadikan agunan kredit dalam sistem perbankan. Dalam konteks Indonesia, fungsi tersebut dijalankan oleh HGU. Ketika HGU dapat diagunkan, tanah tidak hanya menghasilkan komoditas. Tanah juga menghasilkan kapasitas pembiayaan baru.
Secara sederhana, nilai aset tanah dapat dituliskan sebagai:
A = P × L
di mana A adalah nilai aset tanah, P adalah nilai ekonomi tanah per hektar, dan L adalah luas lahan yang dikuasai.
Jika bank bersedia memberikan kredit sebesar sebagian dari nilai tersebut, maka kapasitas kredit perusahaan menjadi:
K = c × A = c × P × L
di mana c adalah rasio agunan yang diterima bank.
Persamaan sederhana ini mengandung implikasi yang sangat besar: semakin luas lahan yang dimiliki perusahaan, semakin besar pula kapasitas kredit yang dapat diperoleh. Kredit tersebut kemudian dapat digunakan untuk membuka lahan baru, membangun pabrik pengolahan, atau bahkan mengakuisisi perusahaan lain. Dengan demikian terbentuk suatu siklus yang sangat kuat: tanah → kredit → ekspansi → tanah lebih luas.
Dalam siklus ini, tanah tidak lagi sekadar faktor produksi. Tanah telah berubah menjadi mesin kapitalisasi aset.
III. Berapa Nilai Aset Tanah Per Hektar HGU?
Nilai tanah per hektar HGU bervariasi tergantung lokasi, kualitas lahan, dan akses infrastruktur. Berikut adalah beberapa data yang dapat memberi gambaran:
a. Berdasarkan Data Perusahaan Tercatat
ANJT melaporkan bahwa pada 31 Desember 2023, perusahaan memiliki HGU yang mencakup 91.212 hektare di Sumatera Utara, Bangka Belitung, Kalimantan Barat, dan Papua Barat Daya (ANJT, 2024). Berdasarkan laporan keuangan dan catatan atas laporan keuangan perusahaan, nilai tercatat tanah per hektar adalah sekitar USD 849, sementara nilai wajar tanah diperkirakan mencapai USD 6.418 per hektar. Selisih antara nilai tercatat dan nilai wajar ini mencerminkan unrealized gain sebesar USD 5.569 per hektar, atau sekitar 7,6 kali lipat nilai tercatat.
Artinya, untuk satu perusahaan saja, nilai tanah yang tercatat dalam pembukuan hanya seperdelapan dari nilai wajarnya. Jika tanah ini direvaluasi, nilai aset perusahaan akan melonjak drastis—tanpa perlu menanam satu pohon pun.
b. Berdasarkan Estimasi Nilai Pasar
Studi dari SawitSetara.co mengkategorikan nilai tanah sawit sebagai berikut: tanah sawit prime di Sumatera diperkirakan bernilai Rp 300-450 juta per hektare, tanah sawit medium di Kalimantan sekitar Rp 200-300 juta per hektare, dan tanah sawit marginal di Papua sekitar Rp 100-200 juta per hektare (SawitSetara, 2026a).
Dari data ini, nilai tanah HGU berkisar antara Rp 100 juta hingga Rp 450 juta per hektare, tergantung lokasi dan kualitas lahan.
c. Berdasarkan Nilai Agunan Kredit
HGU juga dijadikan jaminan kredit dengan nilai yang cukup besar. Berdasarkan data dari berbagai sumber, nilai aset yang dijaminkan berupa 12 sertifikat HGU atas kebun kelapa sawit mencapai Rp 1,4 triliun (PanenNews, 2026). Kasus lain mencatat nilai agunan HGU mencapai Rp 228 miliar untuk lima sertifikat HGU (PanenNews, 2026). Bahkan, nilai hak tanggungan HGU tercatat meningkat dari Rp 170 miliar pada 2017 menjadi Rp 210 miliar pada 2018 (PanenNews, 2026).
IV. Berapa Besar Subsidi Terselubung Negara?
Subsidi terselubung negara kepada korporasi pemegang HGU dapat diukur dari selisih antara nilai wajar tanah dan biaya perolehan HGU yang dibayarkan ke negara.
a. Biaya Perolehan HGU: BPHTB 5% dari NJOP
Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dihitung sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP)—yang dapat berupa harga transaksi, nilai pasar, atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) (Kemenkeu, 2024; Antara News, 2026).
Dengan asumsi NJOP sawit sekitar Rp 150 juta per hektare, BPHTB yang dibayarkan adalah:
BPHTB = 5% × Rp 150 juta = Rp 7,5 juta per hektar
Ini adalah biaya yang dibayarkan ke negara untuk memperoleh HGU.
b. Nilai Agunan dan Kapasitas Kredit
Dengan nilai pasar tanah yang bisa mencapai Rp 100–450 juta per hektar, dan bank biasanya memberikan pinjaman dengan rasio agunan (LTV) sekitar 60-70%, kapasitas kredit per hektar adalah:
· Nilai agunan Rp 100 juta/ha × 60% = Rp 60 juta per hektar
· Nilai agunan Rp 450 juta/ha × 60% = Rp 270 juta per hektar
c. Selisih: Subsidi Terselubung per Hektar
Subsidi terselubung dapat dihitung sebagai:
Subsidi = (Nilai Agunan − Biaya Perolehan HGU) × Luas Lahan
Dengan asumsi konservatif:
· Biaya perolehan (BPHTB): Rp 7,5 juta/ha
· Nilai agunan: Rp 60–100 juta/ha
· Selisih per hektar: Rp 52,5–92,5 juta/ha
Untuk 10 juta hektar HGU perkebunan sawit, total subsidi terselubung mencapai Rp 525 triliun hingga Rp 925 triliun—bergantung pada asumsi nilai agunan yang digunakan.
d. Konfirmasi dari Data Lain
Audit BPK dan Kejaksaan Agung pada tahun 2023 mengungkapkan kerugian negara hingga Rp 3,4 triliun per tahun akibat pengalihan tanah langsung kepada pengembang (BPK & Kejagung, 2023; Warta Ekonomi, 2025). Audit BPK periode 2008-2023 juga menemukan 3.410 hektare HGU dikuasai pihak ketiga secara ilegal (BPK & Kejagung, 2023). Ini hanyalah satu kasus—belum termasuk kerugian dari seluruh sektor perkebunan sawit.
Lebih jauh lagi, studi SawitSetara menunjukkan bahwa pemegang HGU hanya membayar kepada negara sebesar kurang lebih Rp 4.000 per hektar per tahun—sebuah angka yang sangat kecil dibandingkan dengan nilai ekonomi yang dihasilkan dari tanah tersebut (SawitSetara, 2026a).
V. Siapa Pemenang dan Siapa Pecundang?
Pemenang: Korporasi pemegang HGU yang dapat mengkapitalisasi aset lahan, mengakses kredit perbankan dengan agunan tanah, dan melakukan ekspansi tanpa harus bergantung pada keuntungan dari produksi CPO. Mereka adalah 60 keluarga yang menguasai 48% HGU di Indonesia, sebagaimana diungkapkan oleh Menteri ATR/Kepala BPN Nusron Wahid (Detik.com, 2025a; FPD-DPR, 2025).
Pecundang: Petani sawit kecil yang tidak memiliki akses ke HGU, buruh perkebunan dengan upah stagnan, masyarakat yang kehilangan akses ke hutan dan sumber daya, serta negara yang kehilangan potensi pendapatan triliunan rupiah dari land rent yang seharusnya menjadi hak publik.
Penutup
Selama 35 tahun menguasai HGU dan bisa diperpanjang lagi, korporasi pemegang HGU menikmati dua keuntungan sekaligus: keuntungan dari produksi sawit (meskipun harga riil menurun) dan keuntungan dari kapitalisasi aset lahan (yang nilainya terus meningkat). Sementara petani dan pekerja perkebunan harus berjuang di tengah tekanan harga yang terus menurun.
Nilai aset tanah per hektar HGU—antara Rp 100 juta hingga Rp 450 juta—telah menjadi sumber kapitalisasi yang luar biasa. Subsidi terselubung yang diberikan negara melalui sistem ini mencapai ratusan triliun hingga ribuan triliun rupiah. Ini adalah transfer kekayaan dari publik ke segelintir korporasi yang terjadi setiap hari, tanpa pernah menjadi perdebatan publik yang serius.
Sudah saatnya kita bertanya: untuk siapa HGU sebenarnya? Apakah untuk kemakmuran rakyat sebagaimana diamanatkan Pasal 33 UUD 1945, atau untuk akumulasi kekayaan segelintir keluarga?
“Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.”
— Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945
DAFTAR PUSTAKA
- ANJT. (2024). Laporan Keuangan dan Catatan Atas Laporan Keuangan Konsolidasian 31 Desember 2023.
- Antara News. (2026, August 18). Bapenda Kotim sebut optimalisasi BPHTB terkendala SK HGU. https://kalteng.antaranews.com
- Badan Pemeriksa Keuangan (BPK) dan Kejaksaan Agung. (2023). Laporan Hasil Pemeriksaan (LHP) No. 07/LHP/XVIII.MDN/04/2023 tentang pengalihan tanah langsung kepada pengembang.
- Barlowe, R. (1986). Land Resource Economics: The Economics of Real Estate (4th ed.). Englewood Cliffs, NJ: Prentice-Hall.
- CNN Indonesia. (2025, July 13). Hampir 50% Lahan Bersertifikat Dikuasai 60 Keluarga ‘Crazy Rich’ RI. https://www.cnnindonesia.com
- Detik.com. (2025a, August 27). Terungkap! Lahan HGU-HGB di Indonesia Dikuasai 60 Keluarga. https://www.detik.com
- Detik.com. (2025b, September 8). Komisi II DPR Cecar Nusron soal 60 Keluarga Kuasai 48% Tanah di RI. https://www.detik.com
- FPD-DPR. (2025, July 15). 48 Persen Dari 55,9 Juta Lahan, Hanya Dikuasai Oleh 60 Keluarga Dede Yusuf: HGU Tak Produktif Harus Dievaluasi. https://fpd-dpr.com
- Kemenkeu. (2024). Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
- Kompas.com. (2025a, May 7). Nusron Ungkap 1,8 Juta Hektar Tanah Indonesia Dikuasai Satu Keluarga. https://www.kompas.com
- Kompas.com. (2025b, May 7). Nusron Wahid: 1,8 Juta Hektar Tanah di Indonesia Dikuasai Satu Keluarga. https://www.kompas.com
- PanenNews. (2026, January 3). Mengkaji Finansialisasi Tanah dalam Perkebunan Kelapa Sawit. https://www.panennews.com
- PanenNews. (2026, January 4). Pengusaha Kakap, Kebun Sawit, dan Dinamika Finansialisasi Hak Guna Usaha. https://www.panennews.com
- SawitSetara. (2026a, January 5). Tanah, Angka, dan Hati Nurani Bangsa: Mengkuantifikasi Distorsi Ekonomi HGU melalui Lensa Implicit Land Rent Rate. https://www.sawitsetara.co
- SawitSetara. (2026b, August 18). Ujian Konstitusi atas Warisan VOC: Mengapa Model HGU Sawit Dinilai Gagal Hadapi Abad ke-21. https://sawitsetara.co
- Warta Ekonomi. (2025, August 16). BPK dan Kejagung Bongkar Penyimpangan Lahan Negara, Potensi Kerugian Negara Triliunan Rupiah. https://www.wartaekonomi.co.id
Komentar